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《安家》中的房似錦真的無法追究林老板跳單的責任嗎?

2020-04-15    人民網        點擊:

  近期電視劇《安家》火爆熒屏,讓觀眾們有機會深入了解中介這個古老的行業,體味中介人的酸甜苦辣。劇中有一個關于委托人“跳單”的情節引起了中介行業的關注。飼料大王林老板想在上海買一幢老洋房,于是委托房似錦在內的很多中介來幫他尋找。房似錦自然不會放過這個開單機會,使出渾身解數為林老板尋找合適的房源,但出于對林老板的信任,沒有要求和林老板簽署書面委托的中介合同。在歷盡千辛萬苦后房似錦終于幫助林老板找到了他心儀的老洋房——向公館,并介紹林老板與房主見了面。房似錦本以為辛苦沒有白費,終于談成了大單。然而,讓人意想不到的是,林老板竟然背著房似錦私下與房主簽署了房屋買賣合同,也就是俗稱的“跳單”或“跳中介”。被“跳單”的房似錦自然心有不甘,去林老板交涉,發生了如下對話:

  林茂根:你說我這單生意,我是給誰,我不給誰,都不合適。

  房似錦:向公館的房源和房主都是我獨家開發的

  林茂根:你獨家?你有證明嗎?小房,我記得咱們倆個沒簽過中介委托合同吧。關鍵呢,是得公平吧,就算是給你錢,它也得師出有名吧!

  房似錦:受教了!

  林老板輕描淡寫的一句“小房,我記得咱們兩個沒簽過中介委托合同吧”,就讓經驗豐富的中介人房似錦啞口無言,只能默默離開。

  這個情節讓無數中介人感同身受,也受到了許多法律人的關注。那么,真的像劇中所演的那樣,由于房似錦沒和林茂根沒簽署書面合同,房似錦真的就無法追究林茂根跳單的責任嗎?答案是否定的,在這個問題上,其實房似錦和林老板都陷入了法律認識的誤區,劇中林老板認為他沒有和房似錦簽訂過書面合同,就沒任何的責任,房似錦則是報以苦笑。其實林老板的“跳單”行為恰恰應當承擔相應法律責任的,房似錦和林老板,甚至廣大的公眾都在什么情況下“跳單”應承擔法律責任都存在法律認識誤區,例如認為沒簽署過《中介合同》,“跳單”行為就不構成違約,因為沒簽署合同就不存在合同關系亦或不存在“禁止跳單”的約定;又例如認為即便簽署了書面合同,也約定了“禁止跳單”條款,只要房子不是某中介的獨家房源,對其“跳單”就不構成違約。下面筆者嘗試對這些法律誤區逐一解讀,以正視聽。

  誤區一:房似錦沒有與林老板簽署書面合同,他們之間就不構成中介合同關系,要求林老板支付報酬和費用就師出無名嗎?

  這屬于對非書面中介合同的誤讀。

  從合同性質上看,中介合同不屬于要式合同,口頭達成一致仍可認定合同成立。我國《合同法》第10條規定合同的形式有書面形式、口頭形式和其他形式,法律、行政法規規定采用書面形式的,應當采用書面形式。中介合同不屬于《合同法》規定的要式合同,不必局限于書面形式。雖然《房地產經紀管理辦法》第16條規定,房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的,應當與委托人簽訂書面房地產經紀服務合同。但《房地產經紀管理辦法》并非法律或行政法規,也就是說對于房產中介合同而言,書面形式、口頭形式和其他形式都可以成立,只要各方當事人意思表達一致即可。

  從合同效力上來看,不采用書面形式并不影響中介合同效力。一方面,最高人民法院法〔2019〕254號《全國法院民商事審判工作會議紀要》(以下簡稱“《九民紀要》”)第31條明確規定,違反規章一般情況下不影響合同效力。即便違反《房地產經紀管理辦法》未采取書面形式,而是采取口頭形式訂立的,房產中介合同也應成立且生效。另一方面,《合同法》第五十二條第(五)項規定,違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。司法實踐中,實際上將前述強制性規定分為效力性強制性規定和管理性強制規定,只有違反效力性強制性規定的才會影響該合同的效力。九民紀要第31條用列舉的方式列舉了效力性強制性規定,即涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的;交易標的禁止買賣的;違反特許經營規定的;交易方式嚴重違法的;交易場所違法的,認定為“效力性強制性規定”。顯然即便將《房地產經紀管理辦法》上升為行政法規的層面,違反“應當簽訂房地產經紀服務合同”規定,也不會對社會公共秩序、公共利益和公序良俗造成損害,更不屬于交易方式嚴重違法等情形,因此并不會影響合同效力,不應認定口頭達成的中介合同無效。

  從合同履行角度來看,房似錦已經履行了主要義務,雙方合同依法就已成立!逗贤ā返谌邨l的規定,“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同,當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務,對方接受的,該合同成立。”舉重以明輕,既然法律規定應當采用書面形式但未采用書面形式,只要符合第三十七條的規定,合同也可以成立,那么對于法律允許用口頭方式訂立的合同,如果一方已經履行主要義務,對方接受的,那么合同無疑也是成立。劇中房似錦接受林老板的(口頭)委托,按照林老板的要求為林老板尋找到了其心儀的上海老洋房向公館,并引薦林老板與向公館的房主見面協商。作為中介方,房似錦已經履行了推介了合適的房源并引薦房主洽談的主要義務,而作為委托方的林老板顯然也接受了房似錦的中介服務,在看房滿意后又和房主見面洽談。那么,依據前述法律規定,中介方與委托方之間的中介合同就已經成立了,中介方與委托方就要受到《合同法》中關于中介合同規定和雙方約定權利義務的約束,并不會因為未簽訂書面的《中介協議》就無法要求林茂根承擔違約等法律責任。

  誤區二,就算成立中介合同,但房似錦未最終參與房屋買賣合同簽訂,且不存在或無法證明雙方簽訂“禁止跳單”條款,林老板就可以不支付報酬或承擔違約責任嗎?

  《合同法》第427條的規定,“居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。林老板這時會跳出來稱,最終房屋買賣合同并非房似錦參與簽訂,并不滿足居間人促成合同成立的條件,故不應向房似錦支付報酬。但這樣的解讀顯然屬于誤讀。

  我國《合同法》上,居間合同是獨立于委托合同的有名合同,但依據學者觀點,中介合同是一種特殊的委托合同,《合同法》第424條對中介合同定義中將中介合同的一方表述為“委托人”,也間接強調了中介法律關系的委托性質。而即將實施的《民法典(草案)》第966條也直接規定,本章沒有規定的,參照適用委托合同的有關規定。兩種合同的關聯可見一斑。

  《合同法》第410條、《民法典(草案)》第933條都規定了關于委托合同任意解除權,但在規定委托合同的當事人擁有任意解除權的同時,也規定了因解除合同給對方造成損失的,除不可歸責于該當事人的事由以外,應當賠償直接損失。如果是有償委托合同的話,解除方應當賠償對方的直接損失和可以獲得的利益。而“跳單”正是買方不再履行與原中介的中介合同,而選擇自己獨立簽訂買賣合同或委托其他中介簽署買賣合同,而在買賣合同簽署后,買方與原中介之間的中介合同已經實際無法繼續履行下去,可以視為買方行使了任意解除權解除了其與原中介之間的中介合同。“跳單”行為人行使任意解除權的法律后果,就應當賠償中介的直接損失和可得利益損失。

  而且在即將實施的《民法典(草案)》的第965條明確規定:“委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。”《民法典(草案)》將“跳單”后中介人請求支付報酬的權利上升到法定層面,大大加強了對中介人的保護,即使沒有任何約定的情況下,中介人依然可以要求“跳單”的委托人支付中介報酬!睹穹ǖ(草案)》的規定有望讓中介人面對“跳單”行為無可奈何的窘境不復存在,中介人服務的價值將得到更好的保護和認可。顯然,這也將大大有利于中介服務行業的長久發展。以后林老板們如再“跳單”,他們就不能僅以輕描淡寫的一句“我們之間沒簽過合同,支付費用得師出有名”來逃脫責任,而必須為其享受的中介服務支付相應的報酬。

  此外,現實中一些中介也與買方簽訂了標注“禁止跳單”條款的《看房確認書》等。司法實踐中普遍認可“禁止跳單”條款的有效性,支持中介以“禁止跳單”條款追究違約一方的違約責任。

  誤區三,非獨家房源信息的中介機構無權主張“跳單”行為構成違約嗎?

  針對劇中的“跳單”情節,也有不少法律人撰文分析,其中有的觀點認為,有觀點主張只要房源信息屬于非獨家信息,買房人就可以以自由選擇權為由,不必承擔“跳單”行為所造成的違約責任。

  事實上,是否獨家房源并非跳單違約免責案件的審查要件,只是由于獨家房源相對于非獨家房源更便于法院判定賣房人利用了中介公司的房源信息,僅是從司法便利性角度出發的考慮。但并不能因此就一刀切地認為,非獨家房源時買房人就不存在利用中介公司房源信息的情形。

  如前所述,“跳單”責任的請求權基礎是基于法律規定的民事責任,也可以基于中介和委托之間在中介合同中通過“跳單”違約條款設定“跳單”的違約責任。無論是否屬于獨家房源,只要中介有證據證明,委托人接受了中介的服務,利用了中介提供的交易機會或者媒介服務,中介就有了項委托人要求報酬和/或合理開支的請求權。再者,如果某一中介機構有充分證據證明,其提供的房源信息或提供的服務有別于買方最終支付報酬的中介機構,而買房人正是依據這一個性化信息或服務才達成房屋買賣合同,也有權向買方主張報酬及合理支出。此外,如果中介有證據證明,買房人與最終選定的中介存在惡意串通,或者以明顯不合理低價達成中介合同,故意逃避給付該中介報酬義務的,該中介機構也可以向買方主張報酬請求權。

  如《管子·樞言》中所言“誠信者,天下之結也”。在房產交易場景下,良性的正向循環需要足夠多的真實供需信息和有品質保障的經紀服務做售房和置業決策并促成安心的交易,同時也需要消費者對品質中介服務有更高的認知和對高素質經紀人價值的認可。明確“跳單”責任的請求權基礎,對中介行業的發展具有重要的現實意義。正如《安家》劇中男主徐姑姑所言,房產經紀人推銷的不是房子,而是一家人的未來。房產中介有機會看到這個時代下不同人,在不同人生階段的不同生活選擇,也可以利用自己的職業素養和專業能力洞察和滿足客戶的深層需求,幫客戶達成交易并創造價值,其實這是一個很有趣兒和有意義的職業。房似錦和徐姑姑們,恰恰是在不斷追求為客戶創造多元價值的過程中,獲得成就感,并與客戶實現共贏的。希望看過《安家》和本文的讀者能避開“跳單”行為法律責任承擔的認識誤區。正確的法律和價值認知可以沖抵和糾偏消費者的短期逐利性和公平誠信服務的固有矛盾,引導消費者和從業者看長,保障信任這種極必要但卻易受到傷害的資源不被破壞,最終受益的一定是消費者!

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